Способы управления

ТСЖ. структура. обязанности.

Что такое ТСЖ?

Товариществом собственников жилья, согласно ст. 135 Жилищного кодекса (ЖК), признается некоммерческая организация, объединяющая собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом.

ТСЖ учреждается на общем собрании собственников жилья данного многоквартирного дома. При этом необходимо, чтобы за создание ТСЖ проголосовало большинство голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Голосование на собрании осуществляется по пропорциональному принципу: чем больше площадь квартиры, тем больше голосов у данного собственника.

Собственники вольны вступать или не вступать в ТСЖ. Однако число его членов должно превышать 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

ТСЖ является юридическим лицом с момента его государственной регистрации и имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты. Государственная регистрация осуществляется по общим для всех юридических лиц правилам. ТСЖ по решению общего собрания может быть преобразовано в жилищный или жилищно-строительный кооператив (ст. 140 ЖК).

Согласно ст. 136 ЖК, собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно ТСЖ. Допускается создание одного ТСЖ, в котором состоят собственники нескольких многоквартирных домов с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры. Кроме того, собственники нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений—жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры также могут создать ТСЖ. Два и более товарищества собственников жилья могут создать объединение для совместного управления общим имуществом (это я специально оставили для первой очереди).

Права и обязанности ТСЖ

Согласно ст. 137, ТСЖ вправе:

- заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом и иные обеспечивающие управление многоквартирным домом, в том числе содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, договоры;

- определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели;

- устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

- выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;

- пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;

- передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;

- продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

Так же в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе:

- предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;

- в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме

- получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

- осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;

- заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.

В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов.

Товарищество собственников жилья может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов.

К обязанностям ТСЖ относятся, в частности, обеспечение надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества в многоквартирном доме, выполнение всеми собственниками помещений обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества, соблюдение их прав и законных интересов при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью. ТСЖ должно также принимать меры по предотвращению или прекращению действий третьих лиц, затрудняющих реализацию имущественных прав собственников помещений в отношении общего имущества, а также представлять законные интересы собственников помещений в отношениях с третьими лицами.

Что дает членство в ТСЖ

Членство в ТСЖ позволяет вам участвовать в собрании и, соответственно, в принятии решений, связанных с управлением домом, определением взносов. Именно ТСЖ будет решать, нужен ли в доме консьерж, как будут выглядеть вестибюли, коридоры, лестничные клетки. А это в немалой степени влияет на рыночную стоимость квартир в доме. Учитывая, что именно ТСЖ распоряжается помещениями общего пользования, с его помощью жильцы могут решить, что делать с подвалом и/или чердаком их дома. А закрепление за ТСЖ прилегающей территории позволит, например, устроить парковку или детскую площадку — по выбору жильцов. В целом ТСЖ позволит существенно улучшить качество жизни, если собственники квартир смогут правильно подойти к организации и управлению своим товариществом. Помимо сбора взносов собственников источником средств ТСЖ могут быть государственные субсидии. Не стоит забывать, что муниципальные власти, формально являющиеся собственниками неприватизированных квартир в доме, также обязаны участвовать в расходах по содержанию дома, а в случае неисполнения ими своих обязанностей ТСЖ может взыскать их часть взносов принудительно (это для первых капитанов, т.к. у них есть такие квартиры).

Наконец, в соответствии со ст. 152 ЖК ТСЖ может инициировать строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества, сдавать в аренду часть общего имущества. Все это может использоваться для извлечения дохода. Например, можно, если получить соответствующие разрешения, пристроить к жилому дому помещение под магазин, кафе, предприятие бытового обслуживания и т. п. Сдача в аренду дополнительного помещения вполне может оказаться выгодной: арендные платежи могут покрыть значительную часть общих расходов. Разумеется, все подобные проекты нуждаются в тщательном просчете и утверждении членами ТСЖ на общем собрании.

Участвовать в ТСЖ жизненно важно для каждого собственника и по другой причине. В настоящее время все ДЭЗы, ЖЭКи и т.п. перешли на коммерческий бесконтрольный уровень со стороны государственных структур, что позволяет им ставить цены на свои услуги по своему усмотрению. ТСЖ вправе отказаться от услуг ДЭЗа, ЖЭКа и нанять, например, собственного сантехника, электрика и других специалистов, которые будут осуществлять уход за домом. Собственники, объединенные в ТСЖ, также могут напрямую платить коммунальные платежи, без посредничества, и договариваться о тарифах. Наконец, собственники, объединенные в ТСЖ, могут отказаться от части коммунальных услуг, например от отопления и горячего водоснабжения, поставив в своем доме, например, газовый бойлер (а газ у нас вроде как совсем скоро будет). Есть основания полагать, что бесперебойное, без летних отключений, обеспечение горячей водой и теплом в этом доме обойдется дешевле, чем услуги монополиста (Во Владивостоке ОАО «ДЭК»). Подобного рода управленческих решений много. Главное — чтобы в нашем доме нашелся человек, который в состоянии взвалить на себя хлопоты по улучшению быта. Впрочем, такого человека можно попросту нанять.

Организационная структура ТСЖ

Высший орган ТСЖ — собрание членов, оно созывается в порядке, определенном уставом. Собрание считается правомочным, если на нем присутствуют более половины членов товарищества или их представителей. Компетенция этого органа довольно обширна и включает насущные вопросы, связанные с деятельностью ТСЖ. Чтобы прийти к соглашению по вопросам реорганизации и ликвидации товарищества, получения заемных средств, использования дохода от деятельности ТСЖ или сдачи в аренду общего имущества, необходимы две трети от общего числа голосов членов товарищества. По остальным вопросам, например, о вознаграждении членов правления, внесении изменений в устав или установлении размера обязательных платежей требуется большинство голосов присутствующих на собрании. На общем собрании принимается и устав ТСЖ, который определяет дальнейшую деятельность товарищества, но впоследствии он может быть изменен.

Руководит деятельностью ТСЖ исполнительный орган — правление, избранное из числа членов товарищества общим собранием на срок не более двух лет. Правление, в свою очередь, избирает из своего состава председателя товарищества, который обычно ведет общее собрание членов ТСЖ.

В ТСЖ есть и контролирующий орган — это ревизионная комиссия во главе с ее председателем, избираемая общим собранием членов ТСЖ не более чем на два года.

Организационная структура ТСЖ зависит от того, кто конкретно будет управлять домом — нанятая УК или само ТСЖ. Во первом случае многочисленный штат не понадобится, по сути, достаточно только Председателя правления и главного бухгалтера. Во втором же случае образуется трехзвенная структура:

1. Административно-управленческий аппарат. Сюда относятся Правление во главе с Председателем, члены Правления, а также главный бухгалтер и управляющий (если его функции не выполняет Председатель Правления). К административному аппарату также относится Ревизионная комиссия во главе с Председателем, которая призвана контролировать работу Правления.

2. Наемный технический персонал — как минимум сантехник, электрик, дворник, уборщик. Возможно добавление плотника, диспетчера, консъержа, паспортиста и т.п. в зависимости от наших внутренних потребностей.

3. Сторонние подрядчики, необходимость и количество которых зависит от состава ОДС, квалификации вашего основного персонала, а также стоимости их услуг. Например, обслуживание тепловых систем может производить как наш сантехник (при наличии необходимой квалификации и документов), так и привлеченная подрядная организация. То же самое по воде и электричеству. По регистрации (прописке) граждан возможно заключение договора с местной паспортной службой.

Состав правления ТСЖ.

Обязанности правления ТСЖ регулируются статьей 148 ЖК:

В обязанности правления товарищества собственников жилья входят:

- соблюдение товариществом законодательства и требований устава товарищества;

- контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;

- составление смет доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения;

- управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;

- наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их;

- заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

- ведение реестра членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;

(в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

- созыв и проведение общего собрания членов товарищества;

- выполнение иных вытекающих из устава товарищества собственников жилья обязанностей.

Обязанности председателя ТСЖ регулируются статьей 149 ЖК:

- Председатель правления товарищества собственников жилья избирается на срок, установленный уставом товарищества. Председатель правления товарищества обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно.

- Председатель правления товарищества собственников жилья действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положение об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов товарищества, предусмотренных ЖК, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества.

Говоря проще, что должен делать председатель:

- изучить законодательные и нормативные акты федерального и местного уровней (Т.е. знать их до такой степени, чтобы в случае необходимости аргументированно противостоять чиновникам, либо не желающим выполнять свои обязанности по отношению к ТСЖ, либо ищущим свою выгоду. Это председателю необходимо еще и для того, чтобы организовать деятельность правления товарищества в соответствии с действующим законодательством, требованиями устава ТСЖ, решениями общего собрания, постановлениями правления).

- должен заключать договора на обслуживание с собственниками жилых и нежилых помещений, организовать грамотную эксплуатацию и надлежащий ремонт жилого здания, а также предоставление коммунальных и прочих услуг, которые отвечают необходимым стандартам. Если эти услуги качеством ниже, чем требуется, председатель ТСЖ должен добиться перерасчета платежей, которые внесены собственниками.

- контролировать работу подрядчиков, чтобы подрядившиеся организации выполняли работы по ремонту, обслуживанию как самого дома, так и его инженерных коммуникаций, оборудования и устройств, а также содержанию придомовой территории в порядке — в точном соответствии с заключенными договорами.

- вести техническую документацию по многоквартирному дому, контролировать состояние налоговой, бухгалтерской, статистической отчетности, проводить банковские операции.

- проводить заседания правления, общие собрания, вести прием жителей, учитывать и регистрировать жалобы и заявления, контролировать устранение замеченных недостатков.

- заключает сделки от имени товарищества. (Пределы его полномочий ЖК РФ не определил, видимо, оставив это на усмотрение ТСЖ. Поэтому при рассмотрении проекта устава товарищества собственники помещений могут внести ограничения по сумме сделок, которые зависят от стоимости имущества ТСЖ и масштабов предпринимательской деятельности председателя правления.)

- Председатель правления несет персональную ответственность за организацию делопроизводства в правлении товарищества, учета и хранения документов собственников помещений, самого ТСЖ, правильность заключения договоров и соглашений, непринятие решений по содержанию и эксплуатации жилого дома, своевременность и полноту уплаты налогов, сдачи отчетности в налоговую службу, фонды, банки и т.д.

- Председатель правления обязан представить на рассмотрение общего собрания собственников механизм разрешения конфликтов между членами и не членами ТСЖ, органами управления ТСЖ, товарищества и органами местного самоуправления и муниципального образования.

- Председатель обязан разработать и представить на утверждение собственников регламентацию вопросов представления собственникам проекта письменного отчета о своей деятельности, работе правления, управляющего или управляющей компании.

Вместе с тем председателю общее собрание или правление товарищества может предоставить и дополнительные полномочия. Скажем, распоряжаться определенной суммой денежных средств для оплаты канцелярских принадлежностей, регистрационных сборов, платежей и т.д. Как правило, председателю доверяют предъявление исков в суде, оплачивать судебные издержки, осуществлять подбор персонала, участвовать в конкурсах подрядных организаций. В то же время председатель не имеет полномочий заключать договора и соглашения без дозволения правления, продажи общего имущества товарищества без разрешения собрания собственников. Он также не имеет права полностью или даже частично передать контрольные функции управляющему или управляющей компании.

В бюджете товарищества необходимо предусмотреть расходы на то, чтобы направить председателя на учебу и чтобы после ее окончания он получил квалификационный сертификат на управление недвижимостью в многоквартирном доме.

Однако кроме теоретической подготовки председатель должен обладать и незаурядной психологической устойчивостью. Защищая интересы товарищества, он может испытывать серьезное давление как со стороны некоторых жителей, так и со стороны внешних организаций.

К сожалению, в товариществе некоторые жильцы могут систематически не уплачивать обязательные платежи и сборы, вести несанкционированную перепланировку помещений, использовать квартиры не по назначению, не говоря о заливах соседей, нарушениях правил пожарной безопасности, антисанитарии, вандализме, хищении общественной собственности. Тут уж председатель просто не имеет права не быть жестким и принципиальным.

На председателя могут давить и внешние организации, которые должны обеспечивать коммунальные услуги и которые являются этакими локальными монополистами. Это могут быть застройщики, подрядчики, допустившие недоделки, скрывающие брак.

Даже со стороны органов местного самоуправления приходится испытывать нажим. Подчас они не прочь переложить свои обязанности на ТСЖ — по благоустройству территории, сезонной ее уборке, ремонту дорожного покрытия и т.д.

Снизить степень давления на председателя можно, лишь организуя и регулярно проводя общие собрания собственников, членов ТСЖ, заседания правления, создавая комитеты и комиссии, привлекая на свою сторону максимальное число жителей. Эти комитеты и комиссии могут действовать как на временной, так и на постоянной основе. Например, комиссии по эксплуатации и ремонту зданий, сохранности общего имущества многоквартирного дома, по финансам, по социальным программам, комитеты ответственных по подъездам и этажам; по работе с пенсионерами, молодежью, автомобилистами, интернетчиками; по контролю за показаниями внутридомовых и квартирных приборов учета, по внедрению ресурсосберегающих технологий, по благоустройству и содержанию придомовых территорий и т.д.

Необходимо продумать и то, как будет проводиться агитация среди жителей дома, связанная с выборами в органы управления товарищества, разработать положения о председателе правления, распределении обязанностей в правлении ТСЖ, комитетах и комиссиях. Все это нужно для ужесточения процедур контроля собственников помещений многоквартирного дома за деятельностью председателя правления, инвентаризации его полномочий.

В ЖК ничего не сказано об ответственности председателя правления за убытки, причиненные товариществу неэффективным управлением или нанесением вреда общему имуществу многоквартирного дома, принадлежащего собственникам помещений, не исключает его ответственности за действие или бездействие в конкретных ситуациях. Поэтому в уставе ТСЖ следует четко определить условия и размер такой ответственности, а также порядок взыскания убытков, причиненных товариществу неправильными действиями председателя. Например, записать, что избранный председатель не вправе за время своей деятельности на этом посту продать или сдать в аренду собственную квартиру.

Действия после переизбрания председателя ТСЖ.

После избрания вновь избранный председатель товарищества в течение двух месяцев обязан организовать независимую аудиторскую проверку деятельности предыдущего председателя ТСЖ за весь период его полномочий. Собственники помещений многоквартирного дома обязаны оплатить работу аудитора пропорционально своей доле в общем имуществе дома. Копия заключения аудитора передается каждому собственнику в месячный срок. Кандидаты на выборах председателя правления товарищества обязаны представить собственникам помещений предлагаемую программу мер по совершенствованию управления недвижимостью в доме и его эксплуатации.

Вновь избранный председатель правления обязан созвать новый состав правления, пригласить ревизионную комиссию (ревизора), состав старого правления, определить порядок и сроки передачи дел, назначить ответственных из состава нового правления товарищества по инвентаризации материальных средств и документации (управленческой и бухгалтерской). Необходимо произвести полную инвентаризацию всех материальных средств и документации по книге учета документов правления, а также журнала учета материальных средств и документацию товарищества. Председатель вновь избранного правления совместно с членами правления обязан принять материальные средства и документацию товарищества, составить акты инвентаризации, о передаче дел и должности — все в двух экземплярах. Подготовить выписку из протокола заседания правления об избрании его председателем правления, оформить пропуск в банк, где открыт расчетный счет товарищества, сообщить в налоговую инспекцию и внести изменения в правоустанавливающие документы товариществ, обслуживающую организацию, на почту: фамилию, имя, отчество нового председателя, членов правления, их телефоны и новые адреса.

Ревизионная комиссия (регулируется статьей 150 ЖК):

Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья избирается общим собранием членов товарищества не более чем на два года. В состав ревизионной комиссии товарищества собственников жилья не могут входить члены правления товарищества.

Ревизионная комиссия товарищества собственников жилья из своего состава избирает председателя ревизионной комиссии.

3. Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья:

1) проводит не реже чем один раз в год ревизии финансовой деятельности товарищества;

- представляет общему собранию членов товарищества заключение по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества;

2) представляет общему собранию членов товарищества заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов;

3) отчитывается перед общим собранием членов товарищества о своей деятельности.

Стоимость содержания (без стоимости нанимаемого обслуживающего персонала).

В зависимости от ТСЖ сумма может быть разной, но, как правило, административно-хозяйственные расходы составляют около 5 % от общей суммы расходов.

Ликвидация ТСЖ

Ликвидация товарищества собственников жилья осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством, а именно, в первую очередь, статьями 61 – 64 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Принято различать добровольную ликвидацию, осуществляемую ликвидационной комиссией, назначаемой ликвидационной организацией, и принудительную, осуществляемую комиссией, назначенной судом или государственным органом, в чьем ведении находится ликвидируемая организация.

Что касается ТСЖ, то решение о ликвидации принимает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (пп. 2 п. 1 статьи 145 Жилищного кодекса РФ). При этом согласно п. 2 статьи 141 ЖК РФ общее собрание собственников обязано принять решение о ликвидации ТСЖ в случае, если его члены не обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии со статьей 61 ГК РФ юридическое лицо может быть ликвидировано:

по решению его учредителей (участников) либо органа юридического лица, уполномоченного на то учредительными документами, в том числе в связи с истечением срока, на который создано юридическое лицо, с достижением цели, ради которой оно создано;

по решению суда в случаях:

допущенных при его создании грубых нарушений закона, если эти нарушения носят неустранимый характер;

осуществления деятельности без надлежащего разрешения (лицензии) либо деятельности, запрещенной законом;

иных неоднократных или грубых нарушений закона или иных правовых актов;

при систематическом осуществлении общественной организацией деятельности, противоречащей ее уставным целям.

Что же касается ТСЖ, то чаще всего ликвидация связана с невыполнением возложенных на него целей и задач:

не обеспечивается надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;

своевременно не вносятся членами ТСЖ установленных обязательных платежей и взносов;

не обеспечено надлежащее и своевременное обслуживание многоквартирного дома;

ущемляются права собственников помещений в многоквартирном доме, не являющихся членами ТСЖ.

Если принято решение о ликвидации, то учредители (участники) юридического лица или орган, принявшие такое решение, обязаны незамедлительно письменно сообщить об этом в уполномоченный государственный орган для внесения в Единый государственный реестр юридических лиц (ЕГРП) сведения о том, что юридическое лицо находится в процессе ликвидации (п. 1 статьи 62 ГК), назначается ликвидационная комиссия и устанавливаются порядок и сроки ликвидации.

Регистрирующий орган вносит в ЕГРП запись о том, что юридическое лицо находится в процессе ликвидации. С этого момента согласно статье 20 Федерального закона от 08.08.2001 №129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» не допускается государственная регистрация изменений, вносимых в Устав ТСЖ, а также государственная регистрация юридических лиц, учредителем которых выступает ликвидируемая организация, или государственная регистрация юридических лиц, которые возникают в результате его реорганизации.

Ликвидационная комиссия должна разместить в органах печати, в которых публикуются данные о государственной регистрации юридического лица, публикацию о его ликвидации и о порядке и сроке заявления требований его кредиторами. Этот срок не может быть менее 2 месяцев с момента публикации о ликвидации.

Кредиторы должны получить письменное уведомление о ликвидации юридического лица.

После окончания срока для предъявления требований кредиторами ликвидационная комиссия составляет промежуточный ликвидационный баланс, который содержит сведения о составе имущества ликвидируемого юридического лица, перечне предъявленных кредиторами требований, а также о результатах их рассмотрения.

После завершения расчетов с кредиторами ликвидационная комиссия составляет ликвидационный баланс, который утверждается учредителями (участниками) юридического лица или органом, принявшими решение о ликвидации юридического лица.

Для государственной регистрации в связи с ликвидацией в регистрирующий орган представляются следующие документы:

подписанное заявителем заявление о государственной регистрации (заявителем при ликвидации ТСЖ является председатель правления товарищества собственников жилья);

 ликвидационный баланс;

документ об уплате государственной пошлины.

 

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе избрать такой способ управления  многоквартирным домом, как управление управляющей организацией (ст. 161 ЖК РФ).

         Управляющая организация — это коммерческая организация, которой по решению общего собрания собственников помещений могут быть переданы полномочия по управлению общим имуществом многоквартирного дома, созданию благоприятных и безопасных условий проживания граждан и предоставлению жилищно-коммунальных услуг.

Несмотря на то, что Жилищный кодекс РФ упоминает только управляющую организацию, управление домом в рамках данного способа на практике может осуществляться индивидуальным предпринимателем.

Заказчиками услуг управляющей организации могут быть:

-   собственники помещений в многоквартирном доме (физические и юридические лица, Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования, в собственности которых находится часть помещений);

-   ТСЖ, ЖК, ЖСК (объединения собственников);

-   Российская Федерация в лице органов государственной власти, субъекты РФ в лице органов региональной власти, муниципальные образования в лице органов местного самоуправления, в собственности которых находятся все помещения в доме.

Если заказчиком услуг управляющей организации по управлению домом выступает ТСЖ (ЖК, ЖСК), то это не относится к способу управления управляющей организацией. В этом случае способом управления является управление ТСЖ (ЖК, ЖСК).

Если все помещения в многоквартирном доме принадлежат Российской Федерации, субъектам РФ, муниципальному образованию, то способ управления уже предопределен законодательством — только управляющей организацией, выбор которой проводится на основании открытого конкурсного отбора.

Порядок управления домами, в которых помещения находятся в собственности государства или муниципалитета, устанавливается соответственно Правительством РФ (если собственник — Российская Федерация), органом государственной власти субъекта РФ (если собственник — субъект РФ) или органом местного самоуправления (если собственник — муниципалитет).

Договор управления многоквартирным домом составляется в письменной форме в виде одного документа и подписывается собственниками всех жилых помещений данного многоквартирного дома, с одной стороны, и руководителем управляющей организации -с другой. Необходимое количество экземпляров договора определяется числом помещений в доме.

При заключении и изменении договора управления многоквартирным домом в обязательном порядке учитывается информация из соответствующих городских информационных ресурсов о наличии (отсутствии) в этом доме собственности Российской Федерации, субъектов РФ и муниципалитета.

Для избрания такого способа управления в МКД, общее собрание собственников помещений должно принять решения об:  

избрании способа управления МКД  управляющей организацией;

избрании конкретной управляющей организации; 

условиях договора управления с управляющей организацией.

          В процессе подготовки к проведению общего собрания по выбору способа управления, в случае, если по результатам  предварительно проведенного опроса собственниками помещений выбран способ управления многоквартирным домом управление управляющей организацией, инициаторам собрания необходимо изучить предложения управляющих организаций и выбрать наиболее оптимальные. При этом можно воспользоваться данными Единого реестра управления многоквартирными домами

          Управляющая организация — коммерческая организация, оказывающая профессиональные услуги по управлению многоквартирными домами. 

          При выборе способа управления многоквартирным домом управление управляющей организацией, собственники помещений в многоквартирном доме заключают с выбранной  организацией  договоры управления, в которых должно быть указано:

состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

           Договоры с организациями — поставщиками жилищно-коммунальных услуг заключаются управляющей организацией от имени собственников помещений в доме.

Рис. 3.Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги управляющей организацией от имени всех собственников помещений в доме

             Управляющая организация должна составить годовой план управления многоквартирным домом, в котором отражается весь перечень оказываемых услуг и работ на текущий год, выполняемых собственными силами и силами подрядных организаций и обязана ежегодно в течение первого квартала текущего года представлять собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.

            Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет. Собственники помещений  вправе расторгнуть договор  управления многоквартирным домом (ст.162 ЖК РФ). При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления МКД по окончании срока его действия,  такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

Раскрытие информации управляющими организациями о своей деятельности

           В соответствии со Стандартом раскрытия  информации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 23.09.2010 № 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами», управляющая организация, осуществляющая деятельность на основании договора, заключенного в соответствии со статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, обязана раскрывать информацию о своей деятельности.Управляющими организациями информация раскрывается путем:    а) опубликования на официальном сайте управляющей организации в сети Интернет, или на официальном сайте органа исполнительной власти (префектура административного округа города Москвы/управа района города Москвы);б) опубликования в официальных печатных средствах массовой информации, в которых публикуются акты органов местного самоуправления и которые распространяются в районах, на территории которых управляющие организации осуществляют свою деятельность;в) размещения на информационных стендах (стойках) в помещении управляющей организации;г) предоставления информации на основании запросов, поданных в письменном или электронном виде.На территориях, где отсутствует доступ к сети Интернет, информация раскрывается путем ее опубликования в официальных печатных изданиях в полном объеме, а также путем предоставления информации на основании письменных запросов.           Управляющая организация обязана раскрывать следующую информацию:• общая информация об управляющей организации;• основные показатели финансово-хозяйственной деятельности управляющей организации (в части исполнения такой управляющей организацией договоров управления);• сведения о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;• порядок и условия оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;• сведения о стоимости работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;• сведения о ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы.

           Изменения, внесенные в раскрытую информацию, подлежат опубликованию в тех же источниках, в которых первоначально была опубликована соответствующая информация, в следующие сроки:а) на официальном сайте в сети Интернет — в течение 7 рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений;б) в официальных печатных изданиях — в течение 30 дней со дня изменения соответствующих сведений;в) на информационных стендах (стойках) в помещении управляющей организации — в течение 2 рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений.Раскрытие информации может осуществляться на основании письменного запроса и запроса в электронном виде.В случае если запрашиваемая информация раскрыта в необходимом объеме на официальном сайте в сети Интернет и (или) в официальных печатных изданиях, управляющая организация вправе, не раскрывая запрашиваемую информацию, сообщить адрес указанного официального сайта и (или) наименования и реквизиты официальных печатных изданий, где размещена информация.Информация на основании запроса в электронном виде предоставляется на адрес электронной почты потребителя в течение 2 рабочих дней со дня поступления запроса.Отказ в предоставлении информации может быть обжалован в установленном законодательством Российской Федерации судебном порядке.В соответствии с распоряжением Правительства Москвы от 25.01.2011 № 50-РП  официальным сайтом для организации работы по раскрытию управляющими компаниями информации об их деятельности определен сайт Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы, на котором  организован доступ к информации о деятельности управляющих организаций.Принимая во внимание вступившие в силу изменения в Жилищный кодекс Российской Федерации (Федеральный закон от 04.06.2011 № 123-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации») обязанность по раскрытию информации о деятельности по управлению многоквартирным домом возлагается на ТСЖ, ЖСК, ЖК.Порядок раскрытия жилищными объединениями информации об их деятельности устанавливается Правительством Российской Федерации.

Важно!

При наличии ТСЖ шансы сменить УК равны 99%, при его отсутствии – 50/50.

На практике более реален переход МКД в управление другой УК в случае организации ТСЖ. При такой ситуации у собственников появляется юридическое лицо, которое вправе реализовывать и отстаивать решения и интересы большинства, и МКД не напрямую переходит в новую УК, а уходит от УК в управление ТСЖ. Товарищество вправе как самостоятельно управлять МКД, так и заключить с момента регистрации договор управления со специализированной УК.

Пример. Группа инициативных собственников МКД, где ТСЖ не создано, провела общее собрание по выбору новой УК. Не успела вновь выбранная УК приступить к управлению, другая группа собственников при поддержке действовавшей УК тут же провела новое собрание по переизбранию «старой» УК. И так несколько собраний в течение нескольких лет, в ходе которых разрастался конфликт и терялись добрососедские отношения.

Таким образом, эффективнее сменить УК через создание ТСЖ. Можно в повестке одного общего собрания поставить на голосование вопросы создания ТСЖ и заключения договора управления между ТСЖ и новой УК по городским ставкам. Несмотря на то что согласно п. 4 ст. 148 ЖК РФ правление товарищества вправе самостоятельно принять решение о заключении договора управления с УК, целесообразнее данный вопрос поставить на голосование общего собрания членов ТСЖ или общего собрания собственников. Тогда не будут возникать вопросы легитимности выбора и деятельности новой УК.

ЭТАПЫ ПРИЕМА-ПЕРЕДАЧИ МКД И СОПРОВОЖДАЮЩИЕ ИХ ДОКУМЕНТЫ

Протокол встречи или соглашение о намерении по смене УК. Когда собственники находят новую УК (по Интернету, отзывам жителей близлежащих МКД, органов власти и др.), первым шагом становятся переговоры между инициативными собственниками МКД и руководством УК. По итогам встречи достигается предварительная договоренность о готовности новой УК принять МКД в управление на определенных условиях (срок действия договора управления, городские ставки по ЖКУ, отчетность УК и др.). Со своей стороны сотрудники УК предварительно делают оценку привлекательности объекта (его территориальное расположение, год постройки и техническое состояние, рентабельность МКД, зависящая от его площади, и др.). Если по предварительным параметрам есть предпосылки для сотрудничества, то планируется дата проведения собрания по выбору новой УК и утверждению условий договора управления с ней. 

Непосредственное управление МКД

Самый примитивный способ управления — непосредственное управление. В этом случае плата за потреблённые коммунальные услуги (водоснабжение и канализация, электроэнергия, отопление) взимаются поставщиками с каждого жителя персонально, а общедомовые интересы отстаивает в суде или в муниципальной организации председатель ТСЖ или т.н. «старший по дому» — наиболее авторитетный и компетентный жилец.

Непосредственное управление имеет свои преимущества и недостатки. Для того, чтобы управлять общедомовым имуществом, не нужно создавать ТСЖ, однако нередки случаи, когда дом управляется непосредственно, но ТСЖ есть! В этом случае председателю недосуг вникать в нужды жильцов, отстаивать их интересы в суде и т.д., то есть структура ТСЖ представляет собой обыкновенную синекуру.

Непосредственное управление возникает тогда, когда жильцы мало знакомы друг с другом, не доверяют друг другу и сторонним организациям и мало платёжеспособны, то есть согласны оплачивать содержание дома по минимуму. Но этот способ всё равно требует создания юридического лица и соответствующего счёта, на котором должны будут накапливаться средства на капитальный ремонт дома или на крупные разовые общедомовые расходы.

Проблема должников. Многие люди задерживают или просто игнорируют оплату потреблённых коммунальных услуг. В случае непосредственного управления каждый должник имеет дело напрямую с поставщиками ресурсов. То есть, по судебному иску он будет отвечать непосредственно перед юристом организации, продающей воду, энергию и т.д. В случае управления ТСЖ судиться с должником будут члены правления ТСЖ, то есть будут обязательно возникать претензии личного характера. Многие жильцы считают себя вправе не платить за коммунальные услуги, т.к. у них нет денег, недостаточно субсидий и т.д., при этом забывая, что они перекладывают бремя их содержания на плечи других добросовестных плательщиков. Как правило, арбитражные суды решают вопросы о взыскании оплаты в пользу поставщиков, но в этом случае если и будут отрицательные эмоции по поводу «несправедливого» решения суда, то они будут направлены на юристов соответствующих организаций, а не на членов правления ТСЖ, то есть своих соседей.

Непосредственное управление проигрывает управлению профессиональными организациями потому, что в управляющих компаниях есть стойкие, опытные профессионалы в области ЖКХ, есть необходимая техника для рытья земли, продувки батарей, сварки и т.д., есть свои подрядчики в деле оказания ремонтных и строительных услуг. Однако высокий уровень коррупции в государственных и частных структурах приводит к резкому завышению цен на услуги, что вызывает недовольство плательщиков. Возникает дилемма, которую решить можно только одним способом — наймом ремонтных или обслуживающих организаций. У жильцов, как правило, нет ни материальной базы, ни необходимых навыков в деле ремонта и обновления коммуникаций или конструкций дома. Поэтому непосредственное управление, как правило, может решить только небольшие задачи по содержанию общедомового имущества — установка новых почтовых ящиков, новой металлической двери с домофоном, косметический ремонт стеновых панелей или потолков.

Если жильцы совершенно пассивны в вопросах содержания своего дома, то администрация города, как правило, решает вопрос управления домом волюнтаристски — назначением той или иной управляющей компании. В этом случае право жильцов решать вопросы управления общедомовым имуществом чисто номинально. Как правило, неконкурентный выбор управляющей организации ведёт только к тому, что она взимает плату за содержание жилья, а своими обязанностями манкирует. Такие дома выглядят просто ужасно, как снаружи, так и изнутри.

Таким образом, жильцам многоквартирного дома всё-таки стоит задуматься над судьбой их общего имущества. Хотя права владения таким имуществом чисто иллюзорны — его нельзя отчуждать, выделять свою долю, сдавать в аренду, продавать и т.д. — реалии говорят о том, что рано или поздно бремя по содержанию общедомового имущества на себя всё-таки взять придётся. Износ домов увеличивается автоматически, из года в год, а при признании дома аварийным (и изъятии соответствующего земельного участка) жильцы будут расселены с предоставлением жилья по минимальным социальным нормам, скорее всего, за черту города. Поэтому будущее закладывается сегодня.

Таким образом, непосредственное управление рекомендовано только для переходного периода формирования ТСЖ, оформления земельного участка придомовой территории и передачи дома на баланс ТСЖ. Сделав первый шаг, нужно делать и второй — охотно приватизировав муниципальное жильё, граждане должны теперь приватизировать и свой многоквартирный дом целиком. Необходимо быстро выращивать свои управленческие кадры и искать добросовестных поставщиков услуг по содержанию и ремонту жилья!




Предыдущий:

Следующий: